龙湖重返佛山，豪掷巨资拿下禅城祖庙地块

　　三月七日，佛山市禅城区TD[2024](CC)由龙湖旗下广州锦瑞房地产有限公司以6.24亿元的底价成功出让WG0004号地块，住宅楼面价约10803元平方米。

　　该地块位于禅城区同济路北侧，体育路西侧，为住宅用地，宗地面积23109.27平方米，容积2.5，绿化率不高于30%，建筑密度不低于30%，建筑高度不高于100米，其中住宅整体建筑高度要求不低于23米。

　　此外，该地块还需要配置幼儿园、社区党群服务中心、社区卫生服务站和托老所。

　　据报道，这座禅城祖庙地块位于佛山行政、商业核心地区。

　　回到佛山之心

　　两个月前，这片土地还被钩机、挖掘机、粉尘车和路过的市民包围着，正处于清理工作的最后阶段。

　　原建筑为阳光数码广场金银岛水城，佛山市禅城区CCC-A-02-06-02街坊(佛山公园周边地块)的一部分，承载着无数佛山人的城市记忆。

　　1984年5月2日，佛山市旅游公司与香港新东地产有限公司签订协议，合作建设佛山乐园，总投资3300万元，分六期建设。两年后，公园基本完工。

　　20世纪80年代，佛山公园蓬勃发展，南金银岛水城也是市中心唯一的综合性水上公园。当时广东只有两个地方有激流划舟游乐项目，其中一个就在这里。

　　进入新世纪，两个公园的设备已经不再适应千禧一代的娱乐需求，客流逐年下降。佛山公园被称为佛山物价指数下跌的唯一区域——从100元只能玩四个机动游戏到100元可以玩十个，扔沙袋也从10元变成了10元10个；金银岛已经停业好几次了。

　　阳光数字广场也是如此。经历了小灵通时代的普及，诺基亚时代的平淡，苹果时代的孤独，2016年开始退休，租户陆续搬到了同济广场、流行一线、人民路、东方广场等地。

　　从2023年12月11日到2024年1月20日，佛山乐园金马商城及周边地块进行了整理围护施工，这块“城胆”地皮终于被盘活了。不久之后，禅城区政府网站发布了关于佛山乐园地块周边地块的最新规划。

　　根据规划，整个地块将成为娱乐、健康、居住的商业用地。其中，北侧佛山乐园地块为娱乐、健康用地，西侧喷泉俱乐部所在地块为商业用地。

　　这次出让的地块，即阳光数码广场金银岛水城部分，被修改为二类居住用地。

　　这是佛山春节后首次挂牌成交的商住地块，也是2024年禅城区首批出让住宅地块清单上的独苗。

　　数据显示，2023年佛山成交75块经营用地，总建筑面积405.35万平方米，比去年同期减少37%，成交额338.1亿元，比去年同期增长1%。其中，禅城涉宅用地成交额35.27亿元，比去年同期减少37%，南海成交额185.21亿元，比去年同期增长90%。

　　此消彼长，禅城涉宅用地成交额从16.84%下降到10.43%，占全市经营用地的比例。

　　今年2月28日，佛山市禅城区召开高质量发展大会，正式启动“禅城焕新行动”。据报道，该行动将促进老佛山的新辉煌和新活力，帮助禅城坚定地走向城市中心，打造“佛山之心”。

　　在禅城焕新的背景下，未来可能会有更多的土地改造进入市场。

　　龙湖的变化

　　佛山市中心除供应方稀缺外，还有大量的改善需求。

　　根据贝壳研究院发布的报告，2023年佛山一二手房作为全面解除限购的第一年，共卖出113413套房，三年来首次止跌，但59013套二手房占了很大一部分，同比增长32.9%，新房销售仍不乐观。

　　根据合富研究院《2023年佛山房地产市场总结暨2024年展望》提供的数据，2023年佛山新房成交量约621万平方米，同比下降21%。

　　近几年来，佛山刚需市场逐步饱和，改善置业成为主流。贝壳数据显示，2023年佛山新房成交面积中，120-144平方米户型比例上升趋势明显，其中8.7%的户型超过144平方米，达到5年来的新高。

　　广东省房地产行业协会会长王韶也曾在活动中公开表示，佛山20年房龄商品房占32.13%，10年房龄占9.7%，只有28.5%的城镇家庭住在电梯房里，对改善住房的需求巨大。

　　回归城市核心板块，挖掘改进型需求，正好符合龙湖目前的业务规划。

　　2023年，龙湖发布了云河颂、御湖、青云阙三大全新产品系列，不同于刚刚需要的高端改进产品，提出以改进产品为主力。

　　所以，龙湖地产这次成功竞争的禅城地块，很有可能被打造成改进型产品。

　　自2014年佛山正式进入以来，龙湖先后在佛山开发了龙湖春江名城、龙湖越秀傲云、龙湖河城三大项目。

　　龙湖春江名城位于顺德大良新区，是龙湖进入佛山的第一个项目。自2014年11月28日开业以来，春江名城销售业绩良好。

　　数据显示，在2015年前三季度大良住宅交易名单中，龙湖春江名城以338套交易和68套高于第二名的优势获得了冠军。

　　龙湖越秀·傲云是佛山龙湖的第二个项目，位于禅城区。2017年7月12日，龙湖与另外11家开发商竞争。经过两个多小时的竞价，朝安地铁站附近的土地最终以13213元/平方米的楼面价获胜，溢价率为61%。2021年7月开盘，平均销售价格约为3万元/平方米。

　　在这次拍卖之前，龙湖最近一次在佛山拿地是在2020年11月。当时，它以8478元/平方米的楼面价格获得了顺德区伦教的先龙湖江和城市地块，总价20.87亿元。2023年12月开盘，目前房地产单价1.65万元/平方米，总价140-190万元/套。

　　在过去的四年里，佛山的楼市已经完全不同了，过去的交易逻辑可能无法继续使用，回到佛山的龙湖应该采取新的应对策略。